EB-5와 Due Diligence
Due Diligence는 간단히 ‘실사’라고도 하며, 어떤 사업에서 ‘사업의 주체가 의사결정 이전에 적절한 주의를 다해 계획을 수립하고 수행해야 하는 책임’이라는 사전적 의미를 갖습니다. 경제 분야에서의 Due Diligence는 지분 혹은 자본구조에 있어서 변화나 거래가 있는 기업에 대한 재무적, 영업적 활동에 대해 조사하는 용역을 말합니다. 이와 유사하게 부동산 분야에서도 Due Diligence는 ‘모든 요소에 대해 조사한다’는 뜻이 포함되어, 투자자의 수익성을 정확히 추정하기 위한 리스크 분석의 의미를 갖습니다.
그렇다면 미국 투자이민(EB-5)에서의 Due Diligence는 어떤 요소에 대한 조사와 분석을 포함할까요?
투자자가 어떠한 리져널 센터(RC)의 프로젝트를 선택할 때, 일반적으로 고려하는 다음의 두 가지 사항이 있습니다:
1) 영주권을 취득할 수 있는지 여부,
2) I-526이 승인되지 않는 경우의 환불 등과 관련된 사항들. 본 글에서 이야기 할 사항은 RC를 통한 간접 투자의 경우를 가정하여 기술하고 있지만, 상당수는 직접 투자에도 동일하게 적용할 수 있습니다.
<Due Diligence 수행 시 검토해야 할 사항>
1. 선택한 RC의 USCIS의 승인 여부
USCIS의 승인을 받은 RC 목록은 USCIS의 웹사이트에서 확인할 수 있습니다. 뿐만 아니라 RC의 웹사이트를 방문하거나, RC와 관련된 기사 등의 공공 정보를 통해서도 찾아볼 수 있으며 이민 변호사를 비롯한 전문 컨설턴트에게 문의할 수도 있습니다. 물론 RC가 USCIS의 승인을 받았다 할지라도 해당 프로젝트가 사전 승인을 취득한 경우가 아니라면, USCIS가 프로젝트를 승인할 것이라는 보장은 없습니다.
이 때 유의해야 할 사항은 RC 중에는 USCIS의 승인을 받기 전에 단지 마케팅에만 참여하는 경우도 있다는 사실입니다. 이 사실이 무엇보다 중요한 이유는 USCIS의 승인을 아직 받지 못한 RC의 경우에는 공식적으로 승인을 받기 전까지는 I-526을 제출할 수 없기 때문입니다.
** 2015년 5월 4일 기준, USICS의 승인을 받은 RC의 수는 대략 652개이며, 각 RC는 여러 주에서 운영이 가능하므로 이를 감안하면 약 870개의 RC가 USCIS의 승인을 받았습니다.
2. RC의 과거 실적
해당 RC의 과거 I-526 및 I-829 승인율에 주목해야 합니다. 과거의 좋은 실적이 앞으로의 실적도 보장하는 것은 아니지만, RC의 과거 실적은 RC의 선택에 있어 어느 정도는 중요하다고 볼 수 있습니다.
3. RC가 언제 설립되었으며, 몇 개의 프로젝트를 운영했는가?
설령 선택한 RC가 신규 설립되었다 할지라도 그것이 부정적인 요소라 할 수 없습니다. 다만, 신규 설립된 RC의 경우에는 해당 RC의 주요 구성원의 전문성에 중점을 두어 살펴보아야 합니다. 하지만 현재 미 전역에서 믿을만하고 성공적인 프로젝트 개발자들이 제출한 RC 인증 신청서가 많다는 사실도 염두에 두어야 합니다. 즉, 이들이 EB-5에 처음이라 해서 프로젝트 개발에 서툴다는 것을 의미하지는 않다는 뜻입니다. 그리고 만약 오래된 RC라면 그 동안 RC가 운영된 실적을 살펴보는 것도 역시 중요합니다. 예를 들어, 2009년에 RC 승인을 받았으나 이후 아무런 프로젝트를 운영한 기록이 없다면, 해당 RC가 USCIS에 제출해야 할 의무를 잘 지켜왔는지, 또 소유 구조가 이전과 동일하게 유지되어왔는지를 판단해야 합니다. 이 사항들은 EB-5 프로젝트에 공동으로 투자하는 개발자들에게도 동일하게 적용되는 사항입니다. 제 3자가 관리하게 될 프로젝트에 투자하기 이전에, 투자자들은 프로젝트 담당자에 대한 Due Diligence를 수행해야 하는 것입니다.
4. 프로젝트 개발자 및 각 분야 담당자의 명성
궁극적으로 투자자의 운명은 개발자에게 달려있기 때문에, 투자자는 RC에 대한 조사와 더불어 프로젝트 개발자의 경력 및 배경에 대해 면밀히 조사하고 위험한 사항이 없는지 잘 살펴야 합니다. 이와 더불어 경제학자를 포함하여 검토하는 프로젝트에 관여하는 이민법 및 증권 등 각 분야에 관한 업무를 담당하는 전문가들의 경험과 명성에 관해서도 살펴보아야 합니다.
5. 진행하고자 하는 프로젝트의 USCIS 사전 승인 여부
프로젝트의 가장 첫 투자자가 I-526을 접수하고 수 개월 이후에 I-526을 접수하고자 하는 경우에는 해당 프로젝트가 USCIS의 사전 승인을 받았는지 고려해야 합니다. 프로젝트에 대한 승인은 해당 프로젝트에 투자하는 케이스의 수속이 보다 신속하게 진행될 수 있을 것이라는 꽤 긍정적인 신호이기 때문입니다.
6. 해당 프로젝트가 고실업 지역(Targeted Employment Area, TEA)에 위치 여부
프로젝트가 TEA에 위치했는지 여부에 따라, 투자자 1인당 최소 투자금의 액수가 1백만 달러 혹은 50만 달러로 결정됩니다. 이는 USCIS의 TEA승인서를 통해 확인할 수 있습니다.
7. 모집된 투자금이 프로젝트에 투입되는 방법
대다수의 투자자들은 I-526이 승인될 때까지 투자금이 에스크로 계좌에 남아있기를 원하고, 대다수의 개발자들은 그 반대를 희망합니다. 왜냐하면 투자금이 I-526의 승인 이후 프로젝트에 투입되는 경우에는, 프로젝트 개발에 필요한 자금을 경우에 따라서12-16개월 후에나 사용할 수도 있기 때문입니다. 이러한 투자자와 개발자의 이해 충돌로 인해 여러 종류의 복합적인 운용 방법이 만들어졌고, 투자자는 여러 선택지 중에서 어떠한 방법이 자신에게 가장 적합한지를 결정해야 합니다.
8. I-526이 거절될 경우 투자금의 환급 시점과 방법
I-526 거절 시, 투자금 운영비가 전액 환불되는 것인지 확인해야 합니다. 대부분의 경우 개발자들은 I-526이 거절되는 경우에는 운영비의 전액 혹은 일부를 환불해줍니다.
9. 출구전략
EB-5 프로젝트 검토에서 출구전략은 가장 핵심적인 요소입니다. 특히 출구전략에 있어 투자금 반환은 절대 보장할 수 없는 것이라는 사실에 유의해야 합니다. 투자자의 투자금은 I-829(조건해지 청원)의 승인이 이루어질 때까지 “위험한” 상태에 있어야 하기 때문에, 프로젝트를 검토하는 중, 투자금을 보장한다는 부분이 있을 경우에는 의심해보아야 합니다. 보통의 EB-5 프로젝트는 제 3자에게 매도하거나, 다른 주체에게 자금을 차용하여 EB-5 자금을 상환하는 등의 출구전략을 제시합니다. 투자자들이 금융 전문가에게 프로젝트의 리스크 분석을 의뢰하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.
10. 수익성(ROI, Rate of Return)
투자자는 프로젝트를 선택하기에 앞서 투자를 통해 투자자가 얻을 수 있는 이익, 즉 이자율을 살펴보아야 하지만 대부분의 투자이민 프로젝트의 투자에 대한 이자율은 이자가 거의 없다 말할 수 있을 정도로 매우 낮은 편입니다. 간혹 다른 프로젝트에 비해 월등히 높은 이자를 지급하는 프로젝트도 있으나, 이러한 프로젝트들은 투자에 대한 위험성이 높아 투자금 환수 혹은 조건 해지 등을 보장하기 어려운 것이 대부분입니다. 따라서 프로젝트를 검토할 때에는 단순히 이자율의 높고 낮음 보다는 투자금 환수 및 조건 해지에 대한 안전성 등을 보다 중점적으로 살펴보는 것이 좋습니다.
11. 전체 공사 비용 중 EB-5 투자금이 차지하는 비중
일반적으로 투자자들은 프로젝트의 개발자가 상당한 비중의 투자를 하거나 추가로 자산을 투입할 수 있는 프로젝트를 선호합니다. 실제로 EB-5 자금으로만 투자금이 구성된 프로젝트는 계획한 투자자를 모두 모집하지 못하면 프로젝트 자체의 진행이 불가능해 질 가능성이 있습니다. 하지만 경우에 따라 EB-5 투자금의 비중이 큰 프로젝트라 할지라도 계획한 투자자를 모집하지 못한 경우에는 개발자가 자신의 자산을 투자하여 프로젝트가 진행될 수 있으므로, 사업 계획서 등의 자료를 잘 살펴보아야 합니다.
12. 일자리 여유분(Job Cushion)의 존재
임시 영주권을 받은 후 영구 영주권으로 전환하려면 투자자 1인당 최소 10개의 일자리를 창출해야 합니다. 투자자 1인당 창출되는 일자리의 수의 예상치가 크면 클수록 일자리 창출 요건을 만족시킬 가능성이 높은 것입니다. 하지만 상식적으로 생각했을 때 허용하기 어렵거나 지나치게 복잡한 예측을 바탕으로 한 일자리 여유분은 실제로 발생되지 않을 가능성이 높으므로 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
13. 일자리 창출 계산 방식과 창출 시점
투자 프로젝트를 선택할 때에는 해당 프로젝트에서 사용하는 일자리 창출 방식이 USCIS에서 인정받을 수 있는 방법인지 검토해야 보아야 합니다. 또한, 2년간 유효한 조건부 영주권을 영구 영주권으로 전환하려면 I-526 청원서 승인 후 2년 동안 투자자 1인 당 최소10개 이상의 일자리를 창출했다는 것을 입증해야 하므로, 투자하는 프로젝트 진행 과정에서 사업 자금 구성에 따라 EB-5 투자금이 어떻게 사용되며, 조건부 영주권의 유지 기간 동안 일자리 창출이 가능할 것인지에 대해 살펴보아야 합니다.
14. 사업계획의 신뢰성
EB-5에서 가장 중요한 요소 중 하나가 사업 계획이 ‘Matter of Ho의 요건’을 만족시키는지 여부입니다. 투자자는 에이전트로부터 이에 대한 안내를 받을 수 있습니다. 하지만 이보다 중요한 사항은 여러 가지 정보를 바탕으로 프로젝트와 그 계획의 신뢰성을 결정하는 것입니다.
**Matter of Ho의 요건이란 프로젝트의 사업 계획서가 I-526 및I-924청원을 제출할 수 있을 만큼 충분히 종합적인 내용을 담고 있는지 여부를 말합니다.
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